Le guide complet pour acheter une maison

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Vous allez probablement dépenser des centaines de milliers d’euros et faire l’achat le plus important de votre vie lorsque vous achetez une maison. Il est donc utile de se lancer dans le processus armé d’autant d’informations que possible. Chaque État exige des étapes légèrement différentes dans le processus d’achat d’une maison, mais dans l’ensemble, elles sont très similaires. Certains programmes fédéraux réglementent également les hypothèques.

1) Trouvez un agent immobilier.

N’essayez pas de faire cavalier seul. L’achat d’une maison est un processus complexe avec de nombreuses pièces qui s’emboîtent les unes dans les autres. Vous bénéficierez d’une assistance professionnelle, et ce service est gratuit pour vous car les vendeurs paient les commissions des agents.

Mais il y a des agents… et puis il y a des agents. Choisissez judicieusement :

N’appelez pas l’agent immobilier en pensant qu’il fera tout ce qu’il faut pour gagner le double de la commission dans le cadre d’un accord de double agence, c’est-à-dire dans une situation où l’agent représente à la fois l’acheteur et le vendeur dans la transaction. Par définition, vous n’aurez pas de représentation individuelle. Vous bénéficierez d’une représentation neutre ou vous ne serez pas représenté du tout.1
Interrogez les agents jusqu’à ce que vous trouviez quelqu’un en qui vous avez confiance et avec qui vous vous sentez à l’aise.
Engagez une personne expérimentée. La possession d’un permis immobilier ne garantit pas que votre agent est compétent. Les agents viennent de tous les horizons et certains sont bien meilleurs que d’autres. Votre meilleure protection contre les erreurs sera un agent qui a réussi pendant des années.

2) Le rôle de l’agent immobilier

Un agent immobilier ne représente que vous et a la responsabilité fiduciaire de veiller à vos intérêts. Vous n’êtes pas obligé de travailler avec un agent qui travaille également avec des vendeurs, sauf si vous le souhaitez. Il y a des spécialistes de l’achat dans le secteur.

Vous pouvez rechercher une personne ayant un titre de représentant accrédité de l’acheteur (ABR) accordé par l’Association nationale des agents immobiliers.

Prenez également en considération ces recommandations :

  • Un agent immobilier peut vous demander de signer un contrat de courtage, ce qui est acceptable, mais demandez-lui de vous expliquer les termes que vous ne comprenez pas. Le vendeur paie toujours la commission.
  • Essayez d’engager un spécialiste du quartier. Un agent qui vend régulièrement des maisons dans la région où vous voulez acheter pourrait avoir plus de connaissances qui pourraient vous aider à prendre votre décision.

3) Organisez vos financements

Alignez vos financements. Mettez de côté une mise de fonds et étudiez les programmes de prêts qui sont disponibles. Vous saurez exactement combien vous pouvez payer et ce qu’il vous en coûtera si vous faites vos devoirs. Suivez ces étapes importantes :

  • Commandez votre rapport de solvabilité gratuit. Donnez-vous le temps de nettoyer les erreurs ou les fautes que vous y trouverez. Vous pouvez contester les erreurs auprès des agences de notation ou des créanciers et les faire supprimer.
    Essayez de réduire vos dettes mensuelles dès maintenant en remboursant le solde de vos prêts. N’ouvrez pas de nouvelles lignes de crédit et ne fermez pas d’anciennes lignes de crédit.
  • Trouvez un prêteur. Vous pouvez commencer par votre propre institution financière, puis interroger quelques courtiers en prêts hypothécaires. Vous pourriez envisager de demander à votre agent immobilier de vous recommander un prêteur. Les prêteurs ne sont pas autorisés à rémunérer les agents pour les recommandations, de sorte que votre agent ne recommandera que les meilleurs prêteurs qui obtiennent de bons résultats. Comparez les taux et les frais, et choisissez un produit de prêt que vous comprenez parfaitement.
  • Choisissez votre programme de prêt. Les prêts de la FHA sont assortis de taux d’intérêt compétitifs. Ils sont assortis d’exigences minimales en matière d’acompte et permettent aux vendeurs de payer une partie ou la totalité de vos frais de clôture.
  • Déterminez un acompte et commencez à épargner ou à trouver d’autres sources pour cet argent. Plus votre mise de fonds sera importante, plus vos mensualités seront faibles. Le programme de prêt que vous avez choisi peut stipuler un acompte minimum, mais vous pouvez toujours payer plus. Plus l’acompte est élevé, plus votre participation au capital est importante et vous éviterez de payer l’assurance hypothécaire si vous pouvez atteindre 20 % du prix d’achat.
C’est une bonne idée d’obtenir une lettre de pré-approbation du prêteur choisi. Montrer au vendeur que vous avez déjà obtenu un prêt vous donne un avantage lors de la négociation de l’offre.

4) Commencer à chercher des maisons à vendre

Essayez de ne pas porter de jugement avant d’avoir visité une maison dans son intégralité, et ne rejetez pas les maisons potentielles en raison de problèmes superficiels auxquels vous pouvez facilement remédier avec une couche de peinture ou un aménagement paysager. Vous disposez de quelques options pour trouver un logement approprié :

  • Demandez à votre agent d’examiner les maisons pour vous avant de vous les montrer. Tous les agents n’auront pas le temps de bénéficier de ce service supplémentaire, mais certains seront d’accord. Votre agent peut visiter les maisons par lui-même chaque semaine et peut avoir déjà identifié les maisons qui répondent à vos besoins.
  • Limitez votre recherche aux maisons qui correspondent exactement à vos paramètres. Cela pourrait être plus difficile à réaliser sur un marché où les stocks sont limités.
  • Demandez à votre agent de vous donner des imprimés du Multiple Listing Service (MLS) des ventes comparables dans votre quartier cible. Un MLS est une base de données créée par des courtiers qui répertorie les propriétés à vendre, ainsi que les caractéristiques et les détails importants. Vous pouvez prendre des notes sur chacune des propriétés lors de votre visite. Notez les maisons que vous voyez sur une échelle de 1 à 10. Cela vous permettra de raccourcir votre liste des meilleures maisons pour vous.
  • Prenez en compte toutes les maisons sur le marché, y compris les maisons à rénover, les ORP, les saisies, les ventes à découvert, et même les maisons surévaluées dont les jours de vente sont plus longs. Cela est particulièrement utile sur les marchés où le choix est limité.
  • Respectez l’étiquette des portes ouvertes. Si vous êtes représenté par un agent immobilier, dites à l’agent d’accueil que vous visitez la propriété par vos propres moyens.

Indiquez à votre agent quelles listes de maisons en ligne vous souhaitez consulter en avant-première et demandez-lui des informations complémentaires. Votre agent peut recueillir plus d’informations que les notes fournies dans le système MLS en s’adressant à l’agent de référencement. Vous pourrez peut-être en écarter certains sans perdre de temps à voir ceux qui ne fonctionneront tout simplement pas.

5) Faire une offre.

Les maisons qui ont déjà été vendues vous fourniront des ventes comparables adéquates, de sorte que vous saurez si une maison est surévaluée, sous-évaluée ou si son prix est juste. Les vendeurs peuvent demander le montant qu’ils veulent, mais le prix doit être justifié. Envisagez quelques approches après avoir déterminé la valeur :

Rédiger les offres du marché des vendeurs dans les marchés des vendeurs et les offres du marché des acheteurs dans les marchés des acheteurs. Une « stratégie de bas étage » ne fonctionne pas sur les marchés des vendeurs.
Choisissez un prix d’offre de logement en fonction du montant que vous pensez qu’un vendeur acceptera ou refusera. Ce prix est généralement basé sur des ventes comparables, et votre agent immobilier pourra vous guider.
Demandez à votre agent de vérifier le prix pour vous si vous envisagez une offre basse. Vous devrez présenter une raison pour laquelle le vendeur accepte ce type d’offre. Elle ne peut pas être basée sur un caprice.
Préparez-vous à recevoir plusieurs offres si la maison est considérée comme souhaitable dans un endroit chaud. N’ayez pas peur de ces maisons. Il faut que quelqu’un gagne. Pourquoi pas vous ?
Demandez à votre agent de vous expliquer pourquoi si votre offre est rejetée, et ne répétez pas la même erreur avec votre prochaine offre. Le problème est peut-être que vous n’en avez pas offert assez.

6) Négocier des contre-offres.

Il est normal qu’un vendeur renvoie une contre-offre. Cela ne veut pas dire que votre offre les a offensés ou que votre agent a fait quelque chose de mal. Certains vendeurs émettent des contre-offres simplement parce qu’ils peuvent avoir d’autres points qui n’ont pas été suffisamment traités dans l’offre. Une contre-offre n’est pas un baiser de la mort. C’est une porte d’entrée pour les négociations si vous la gérez bien :

  • Continuez à négocier si le vendeur riposte au prix plein. Vous pourriez constater que la poursuite des négociations aboutit à un prix final acceptable pour vous deux.
  • Donnez au vendeur une raison de se soucier de vous. Partagez certaines informations personnelles sur votre famille pendant la négociation de l’offre. Vous voulez faire de votre mieux et faire en sorte que votre offre trouve une résonance personnelle auprès du vendeur. La vente d’une maison est une affaire émotionnelle et personnelle.
Une contre-offre est une alternative au rejet complet de votre offre par le vendeur. Votre offre ne peut pas être « réouverte » après avoir été rejetée, de sorte qu’une contre-offre maintient effectivement les négociations en cours en vue d’un éventuel accord à l’avenir.

7) Effectuer un acompte

Les contrats d’achat contiennent généralement un dépôt de bonne foi appelé « avance ». Cela montre qu’un acheteur est engagé dans la transaction. La plupart des avances en argent sont remboursables si votre offre n’est pas acceptée, mais vous devez suivre les directives appropriées :

  • Si votre offre est acceptée, déposez votre chèque d’acompte auprès de la partie appropriée. Votre agent pourrait s’en occuper pour vous. Certains États exigent que les agents conservent personnellement le chèque ou le déposent auprès du tribunal.
  • Votre offre doit contenir des clauses prévoyant le remboursement de votre acompte si vous annulez le contrat. Les imprévus fixent généralement un délai pour l’exécution. Les éventualités les plus courantes sont que le bien passe une inspection de la maison, qu’il soit évalué au moins autant que le prix de vente ou qu’il soit assurable. Vous vous en sortirez sans pénalité si la propriété ne respecte pas l’un de ces critères.

8) Ouvrir un dépôt fiduciaire

Le processus exact varie selon la localité. L’agent fiduciaire agira généralement en tant que tierce partie neutre pour traiter votre transaction en collectant ou en préparant des documents, en obtenant des signatures, en enregistrant des documents et en déboursant des fonds. Gardez ces éléments à l’esprit :

  • Votre agent ou le coordinateur des transactions de votre agent ouvrira le séquestre et le titre, si l’agent de référencement ne l’a pas déjà fait.
  • Vous devez demander le nom, le téléphone, l’adresse électronique et le numéro de dossier du dépositaire légal. Donnez ces informations à votre prêteur et à votre agent d’assurance.

9) Obtenir une valorisation

La plupart des contrats d’achat contiennent une disposition relative à la valorisation, ce qui en fait une éventualité du contrat. Vous n’êtes pas obligé de conclure la transaction si la maison ne valorise pas le montant que vous avez proposé de payer. Votre prêteur ordonnera la valorisation. Soyez-en conscients :

Votre prêteur exigera probablement une avance pour la valorisation, bien que certains accepteront de la payer à titre de promotion ou d’incitation. Il n’y a pas de mal à demander si c’est possible.
Vous devez discuter des options avec votre agent si vous recevez une faible valorisation. Il est naturel que vous demandiez au vendeur de réduire le prix, mais ce n’est peut-être pas la seule ou la meilleure solution.

Demandez une copie de la valorisation. Vous avez le droit de le recevoir si vous l’avez payé.

10) Se conformer aux exigences du prêteur

Votre dossier de prêt va être énorme. Il contient votre demande de prêt, votre rapport de crédit, les deux dernières années de déclaration d’impôts, les talons de paie, les copies de relevés bancaires, d’autres documents financiers, les formulaires mandatés par l’État et le gouvernement, et ce n’est que la partie visible de l’iceberg. Préparez-vous à faire face à certains obstacles :

  • Les prêteurs peuvent demander des informations supplémentaires. Ne vous plaignez pas. Ils n’écrivent pas toutes les règles. La souscription a le dernier mot. Le fait d’être difficile peut faire la différence entre l’obtention d’un prêt ou le refus d’un prêt.
  • Ne commettez pas d’erreurs lors de l’achat d’une maison, par exemple en modifiant votre situation financière pendant que vous êtes sous séquestre. Ne faites pas d’achats importants et n’acquérez pas de dettes supplémentaires.
  • Votre prêteur soumettra votre dossier à l’approbation finale du souscripteur. Être dans le domaine de la souscription est stressant et frustrant – vous retenez votre souffle, vous attendez l’approbation – surtout lorsque cela prend plus de 24 heures, et cela peut prendre jusqu’à une semaine.

11) Accusez de réception des informations divulguées par le vendeur.

Les vendeurs sont tenus de fournir certaines informations sur le bien aux acheteurs dans un délai spécifié dans le contrat d’achat. La loi oblige les vendeurs à révéler tout ce qu’ils savent sur le bien, y compris les faits matériels. Cela peut être utile de plusieurs façons :

  • Lisez et posez des questions sur les points que vous ne comprenez pas dans le questionnaire sur la propriété du vendeur, le rapport sur les risques naturels, l’inspection et l’achèvement de la lutte contre les parasites et la politique préliminaire en matière de titres.
  • Vous avez 10 jours pour examiner la peinture à base de plomb, qui est une divulgation exigée par le gouvernement fédéral.

Lisez chaque document dans son intégralité. Peu d’acheteurs comprennent chaque terme, alors demandez à votre agent de vous l’expliquer si vous rencontrez une terminologie qui ne vous est pas familière.

12) Commander une assurance de propriété

Commencez tôt à obtenir des devis pour une assurance d’habitation, car certaines compagnies d’assurance hésitent à assurer toutes les maisons dans tous les quartiers, en particulier les vieilles maisons ou les maisons situées dans des zones dangereuses. Il y a quelques éléments à prendre en compte :

  • Vous pouvez commencer par la compagnie qui assure votre voiture, car les compagnies d’assurance vous accordent parfois une réduction si vous avez plus d’une assurance chez elles.
  • Vous pouvez également envisager une assurance contre les inondations ou les tremblements de terre, en fonction de votre situation géographique.
    Parfois, les demandes de remboursement antérieures d’un propriétaire peuvent rendre difficile l’obtention d’une assurance.
Envisagez d’obtenir une couverture de remplacement. Il ne coûte pas beaucoup plus cher à obtenir, et il reconstruira votre maison si elle est détruite.

13) Effectuer des inspections

Le contrat d’achat donne à l’acheteur un certain nombre de jours pour effectuer des inspections, y compris une inspection à domicile. Vous pouvez également envisager une inspection des parasites, une inspection des cheminées ou une inspection des égouts. Vous êtes souvent libre d’annuler le contrat si vous découvrez un défaut majeur, mais là encore, cela aide énormément à comprendre le processus :

  • L’inspection d’une maison est pour votre édification et n’est pas une liste de blanchisserie à présenter au vendeur pour qu’il la répare.
  • Assistez à l’inspection de la maison, mais ne suivez pas l’inspecteur. Laissez-les faire leur travail en paix. Attendez que l’inspecteur ait terminé avant de poser des questions.
  • Apportez avec vous une liste de contrôle pour l’inspection de la maison. Vous devez vous assurer que chaque domaine de préoccupation a été inspecté et que vos questions sont traitées de manière adéquate.

14) Envisager une demande de réparation

Certaines évaluations peuvent contenir ce que l’on appelle des « conditions », des défauts de quelque sorte qui doivent être corrigés avant que le prêteur ne finance le prêt. Chaque partie peut prendre des mesures pour satisfaire aux conditions du prêt. Le vendeur n’est pas obligé de réparer quoi que ce soit, pas même les réparations exigées par le prêteur, mais vous avez des options :

  • Vous pouvez signer une demande de réparation en demandant au vendeur de régler ces questions si l’inspection de la maison révèle des problèmes importants et inattendus. Vous pouvez demander au vendeur un crédit pour couvrir les frais de clôture ou pour réduire le prix de vente.
  • Aucune maison n’est parfaite, et l’inspecteur trouvera des défauts. C’est presque garanti. Ne vous attendez pas à ce que tout ce qui figure sur le rapport d’inspection de la maison soit fixé ou prévu dans le prix de vente.
  • Soyez raisonnable et faites des enquêtes rationnelles. Votre agent peut vous guider.

15) Supprimer les éventualités

Tous les agents transcripteurs ne demanderont pas une libération des éventualités, mais cela devrait être fait pour protéger pleinement le vendeur. La plupart des agents transcripteurs exigeront la libération de tous les contrats conditionnels à la date où ces libérations sont dues. Quelques éléments à garder à l’esprit :

  • Assurez-vous que votre prêt est ferme et que l’évaluation est acceptable avant d’éliminer votre éventualité de prêt. Il se peut toutefois que vous deviez quand même supprimer l’éventualité d’un prêt si votre prêteur ne peut pas confirmer votre prêt.

Le vendeur peut émettre un avis d’exécution, puis annuler unilatéralement le contrat si vous refusez de supprimer les éventualités.

16) Faites une dernière visite

Le but d’une dernière inspection est de s’assurer que la propriété est dans le même état qu’au moment de la dernière visite. Les accidents peuvent arriver. C’est le moment de demander une sorte d’indemnisation si vous découvrez des dommages aux parquets après que le vendeur a enlevé les meubles ou les tapis. Soyez également attentifs à d’autres problèmes :

  • Veillez à ce que les toilettes soient à la chasse d’eau et à ce qu’il n’y ait pas de fuite d’eau lors du retrait du réfrigérateur ou de la machine à laver. Allumez toutes les lumières et faites fonctionner tous les appareils.
  • Il ne s’agit pas d’une autorisation d’exiger des réparations supplémentaires, à moins que vous ne trouviez un nouveau défaut qui n’a pas été divulgué auparavant.
  • Si vous trouvez un problème sérieux, abordez-le maintenant, avant de fermer. Vous pourriez trouver une solution rapide qui ne retardera pas la fermeture en raison de l’urgence de certaines situations. Mais essayez d’éviter les arrangements financiers qui pourraient modifier votre déclaration de clôture, ou vos documents de prêt pourraient devoir être redessinés.

17) Signer les documents de prêt et de dépôt fiduciaire

Le dépositaire fiduciaire peut vous envoyer un signataire mobile si vous ne pouvez pas vous rendre physiquement à la société de dépôt fiduciaire pour vous en occuper. Vous paierez probablement un petit supplément, mais c’est un service avantageux. Les notaires signataires mobiles se rendront à votre domicile, à votre bureau ou à tout autre endroit que vous aurez désigné. Soyez-en conscients :

  • Les procédures de dépôt fiduciaire peuvent varier d’une localité à l’autre.
  • Vous aurez besoin d’une pièce d’identité avec photo en cours de validité.
  • Le nom figurant sur votre pièce d’identité doit être le même que celui qui figure sur vos documents de prêt. Cela peut poser un problème si vous êtes récemment marié ou divorcé.
Vous passerez au moins 30 minutes à une heure à signer tous les documents de prêt. Vous aurez probablement au moins 100 pages à signer.

18) Déposer le reste des fonds

Déposez le reste de l’acompte et des frais de clôture après avoir vérifié que la maison répond à vos attentes et lorsque votre prêt est prêt à être fermé. Voici quelques considérations à ce sujet :

  • Apportez un chèque certifié à l’ordre du dépositaire fiduciaire. Vous ne pouvez pas déposer de l’argent liquide ou un chèque personnel. Les contrôles personnels ne sont généralement acceptables que si l’on dispose d’un délai suffisant pour les autoriser avant la clôture.
  • Attendez-vous à ce que le dépositaire fiduciaire rembourse le montant. Vous devriez recevoir un remboursement d’une partie de l’argent après la fermeture. Le dépositaire fiduciaire peut vous envoyer le chèque par la poste ou transférer le remboursement à votre banque.
  • Pensez à demander à votre banque de virer les fonds directement sur un compte bloqué, ce qui vous évitera de devoir remettre physiquement un chèque certifié.

19) Fermer le dépôt fiduciaire

Le séquestre se termine lorsque la société de gestion reçoit la confirmation du bureau de l’archiviste que les documents ont été enregistrés. Cette date se situe généralement quelques jours après la signature de vos documents de séquestre et de prêt. Les fermetures le jour même sont rares. Les règles générales d’enregistrement comprennent :

  • L’acte de propriété, le transfert du vendeur et l’acte de fiducie seront consignés dans les registres publics.
  • Vous recevrez l’acte original par la poste quelques semaines après la clôture.
    La société de gestion des titres informera votre agent lorsque vos transactions seront enregistrées, et votre agent vous appellera.
  • Sauf stipulation contraire de votre contrat, la propriété est la vôtre après enregistrement.

C’est tout. Vous avez terminé. Changez les serrures immédiatement et profitez de votre nouvelle maison !

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